COMISIÓN EUROPEA DG Competencia

Asunto M.9401 – Sareb/Värde Group/FAB

El texto en lengua española es el único disponible y auténtico.

REGLAMENTO (CE) n° 139/2004 SOBRE LAS CONCENTRACIONES

Artículo 4(4) fecha: 25.09.2019

COMISIÓN EUROPEA

Bruselas, 25.09.2019 C(2019) 6977 final

VERSIÓN PÚBLICA

En la version pública de la decisión, se omite determinada información en virtud del artículo 17 (2) del Reglamento del Consejo (CE) No 139/2004 relativo a la no divulgación de secretos de negocios y otra información confidencial. Las omisiones se indican con [....]. Si es posible, la información omitida se remplaza por rangos de cifras o una descripción general.

A las partes notificantes

A la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) en España

Asunto: Asunto M.9401 – Sareb/Värde Group/FAB Decisión de la Comisión tras el escrito motivado con arreglo al artículo 1 4, apartado 4, del Reglamento n.º 139/2004para la remisión del asunto a España y al artículo 57 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.

Fecha de presentación: 21.8.2019 Plazo legal de respuesta de los Estados miembros: 11.9.2019 Plazo legal para que la Comisión adopte una Decisión con arreglo al artículo 4, apartado 4: 25.9.2019

1DO L 24 de 29.1.2004, p. 1. («Reglamento de concentraciones»). Con efectos a 1 de diciembre de 2009, el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea («TFUE») ha introducido algunos cambios, como la sustitución de «Comunidad» por «Unión» y «mercado común» por «mercado interior». En la presente Decisión, se utilizará la terminología del TFUE.

2DO L 1 de 3.1.1994, p. 3. («Acuerdo EEE»).

Commission européenne, DG COMP MERGER REGISTRY, 1049 Bruxelles, BÉLGICA Europese Commissie, DG COMP MERGER REGISTRY, 1049 Brussel, BÉLGICA

Teléfono: +32 229-91111. Fax n.º: +32 229-64301. Correo electrónico: COMP-MERGER-REGISTRY@ec.europa.eu.

Muy señora mía / Muy señor mío:

1. INTRODUCCIÓN

1)1) El 21 de agosto de 2019, mediante un Escrito Motivado, la Comisión recibió una solicitud de remisión con arreglo al artículo 4, apartado 4, del Reglamento de concentraciones con respecto a la transacción citada en asunto. Las partes solicitan que la operación sea examinada en su totalidad por las autoridades competentes españolas.

2)2) Según el artículo 4, apartado 4, del Reglamento de concentraciones, antes de realizar la notificación formal a la Comisión, las partes de la transacción pueden solicitar que esta sea remitida total o parcialmente de la Comisión al Estado miembro en el que la concentración puede afectar de manera significativa a la competencia y que presenta todas las características de un mercado definido.

3)3) El 21 de agosto de 2019 se envió a todos los Estados miembros una copia de dicho Escrito Motivado.

4)4) Por carta de 29 de agosto de 2019, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia («CNMC»), en su calidad de autoridad competente española, informó a la Comisión de que España aceptaba la remisión propuesta.

2. LAS PARTES

5)5) Värde es un asesor de inversiones estadounidense a nivel mundial que se dedica principalmente a estrategias de crédito y basadas en acontecimientos. [confidencial].

6)6) Sareb es una compañía española cuyo objetivo es gestionar los activos inmobiliarios de las entidades bancarias que atravesaban dificultades a raíz de la crisis financiera de 2008. La mayor parte del capital de Sareb es privado (el 55 %), mientras que el 45% está en manos del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria («FROB»). Sareb no está controlada por ninguno de sus accionistas.

7)7) El FAB es un fondo de activos bancarios español constituido y controlado exclusivamente por Sareb, que le ha transferido una serie de activos inmobiliarios residenciales situados en 93 localidades (de 33 provincias) de toda España (los «Activos Transferidos»). El FAB posee los Activos Transferidos, gestionados y explotados a través de un acuerdo de servicios celebrado con Aelca, una filial de Värde.

8)8) Sareb y Värde se denominan conjuntamente las «Partes».

3. OPERACIÓN Y CONCENTRACIÓN

9)9) La transacción consiste en la adquisición propuesta por parte de Sareb y Värde del control conjunto sobre el FAB. […]. Después de la transacción, tanto Sareb como Värde tendrán la posibilidad de ejercer una influencia decisiva sobre el FAB […].

10)10) El FAB tiene acceso a suficientes recursos, entre otros, a financiación y activos, para mantener sus actividades empresariales a largo plazo. El FAB también actúa como una entidad autónoma en el mercado. Por consiguiente, constituye una empresa en

participación que ejerce plenamente sus funciones a tenor del Reglamento de concentraciones.

11)11) La transacción constituye, por tanto, una concentración con arreglo al artículo 3, apartado 1, letra b), y al artículo 3, apartado 4, del Reglamento de concentraciones.

4. DIMENSIÓN DE LA UE

12)12) Las empresas afectadas tienen un volumen de negocios anual total combinado de más de 5 000 millones EUR (Grupo Värde: […]; Sareb: […]). Ambas empresas tienen un volumen de negocios a escala de la Unión que supera los 250 millones EUR (Grupo Värde: […]; Sareb: […]) pero cada una de ellas no realiza más de dos tercios de su volumen de negocios total a escala de la Unión en un mismo Estado miembro.

13)13) Por tanto, la operación notificada tiene dimensión de la UE a tenor del artículo 1, apartado 2, del Reglamento de concentraciones.

5. EVALUACIÓN

14)14) La transacción se refiere a los mercados de promoción inmobiliaria en algunas zonas de España. El FAB se dedica a la promoción de activos inmobiliarios en varias regiones españolas. Värde y Sareb también se dedican a la promoción de activos inmobiliarios en España. Además, Värde presta servicios inmobiliarios a terceros. Por consiguiente, la transacción produce solapamientos horizontales en los mercados de promoción inmobiliaria en España. La transacción también produce una relación vertical entre Värde y los Activos Transferidos en España. Ninguno de los mercados considerados tendría más alcance que el nacional.

5.1. Mercados de producto de referencia

15)15) En decisiones anteriores, la Comisión ha considerado mercados definidos: i) el arrendamiento inmobiliario; ii) la gestión inmobiliaria; iii) la promoción inmobiliaria; y iv) la propiedad inmobiliaria. El mercado de la gestión inmobiliaria consiste en la gestión de activos inmobiliarios en nombre de terceros, mientras que el mercado de la propiedad inmobiliaria (es decir, poseer, mantener, gestionar y arrendar bienes inmobiliarios) se refiere a la propiedad y gestión de activos por cuenta propia de una empresa.

16)16) En una decisión reciente, la Comisión solo consideró mercados definidos la promoción de bienes inmobiliarios (construcción de edificios nuevos o renovación de edificios existentes), el mercado de la gestión de bienes inmobiliarios en nombre de terceros y el mercado de arrendamiento de bienes inmobiliarios.

17)17) En otros casos, la Comisión ha considerado los seis segmentos siguientes del sector de servicios inmobiliarios: i) la gestión de activos (gestión de carteras de activos inmobiliarios; ii) la valoración: tasación y valoración de activos inmobiliarios; iii) la promoción: construcción o renovación de edificios existentes con la finalidad de su venta o arrendamiento; iv) corretaje: compra/venta y arrendamiento/arrendamiento financiero de activos inmobiliarios en nombre de terceros; v) la consultoría: asesoramiento sobre bienes inmobiliarios y vi) la gestión de bienes inmuebles (gestión y explotación de activos inmobiliarios para terceros).

M.8229 – Hammerson/Irish Life/ILAC Shopping Centre, apartado 13; M.6020 – ACS/Hochtief, apartados 12-14; M.6400 – ECE/Metro/MEC JV, apartado 26; M.2825 – Fortis AG SA/Bernheim-Comofi SA, apartado 7.

Véase el asunto M.9195 – Lifeco/Hammerson/Swords Pavilions, apartado 15.

18)18) Por último, la Comisión consideró, aunque en última instancia no se pronunció sobre si el sector de los servicios inmobiliarios podía subdividirse en bienes inmuebles residenciales, por una parte, y comerciales, por otra. En asuntos anteriores, la Comisión también consideró, aunque no se pronunció al respecto, otras divisiones en los siguientes segmentos: i) inmuebles de oficinas; ii) comercios minoristas; y iii) inmuebles industriales.

5.2. Mercado geográfico de referencia

19)19) En decisiones anteriores, la Comisión consideró, aunque no se pronunció al respecto, si los mercados de servicios inmobiliarios son nacionales, regionales (infranacionales) o locales.

5.3. Conclusión sobre la definición del mercado

20)20) A efectos de la evaluación de la solicitud de remisión, no es preciso pronunciarse sobre la definición exacta del mercado de producto y geográfico. Los Activos Transferidos están situados en España y las actividades que se solapan entre las partes y los Activos Transferidos afectan a mercados locales o regionales (infranacionales) que presentan características de un mercado definido. La transacción no afectaría a ningún mercado fuera de España con arreglo a ninguna definición plausible del mercado.

5.4. Evaluación de la solicitud de remisión

5.4.1. Requisitos legales

21)21) Según la Comunicación de la Comisión sobre la remisión de asuntos de concentraciones (la «Comunicación»),para que la Comisión pueda remitir un asunto a uno o varios Estados miembros en virtud del artículo 4 del apartado 4, deben cumplirse dos requisitos legales:

a)a) debe haber indicios de que la concentración puede afectar de manera significativa a la competencia en uno o varios mercados, y

b)b) el mercado o mercados en cuestión deben hallarse dentro de un Estado miembro y presentar todas las características de un mercado definido .

22)22) Las partes han detectado algunas zonas de solapamiento local, que dan lugar a mercados afectados en el mercado potencial de la promoción inmobiliaria. Así ocurre en una serie de localidades, en algunas de las cuales la transacción realmente da lugar a elevadas cuotas de mercado:

- […]: [30-40]%

- […]: [20-30]%

- […]: [40-50]%

- […]: [40-50]%

- […]: [20-30]%

- […]: [70-80]%

- […]: [20-30]%

12- […]: [60-70]% .

23) A nivel regional, la transacción produce un mercado afectado en la provincia de […] ([20-30]%) .

24) Por lo que se refiere al vínculo vertical, Värde (a través de Aelca) presta servicios inmobiliarios a terceros y presta este tipo de servicios al FAB en virtud de un acuerdo de servicios. Las partes explicaron que estiman que la cuota de mercado de Värde en el mercado de servicios inmobiliarios a terceros es inferior al 30 %. Las partes no han detallado en qué localidades Aelca presta estos servicios inmobiliarios al FAB. No obstante, partiendo del supuesto conservador de que el acuerdo de servicios abarca todas las localidades españolas en las que actúa el FAB, todos los mercados de promoción inmobiliaria en los que la cuota de mercado combinada con posterioridad a la transacción supera el 30% se verían afectados verticalmente ([…], véase el punto 21) .

25) Por consiguiente, parece cumplirse el primer requisito legal contemplado en el artículo 4, apartado 4, del Reglamento de concentraciones, puesto que, a primera vista, la transacción puede afectar de manera significativa a la competencia en una serie de mercados locales en España.

10El punto 18 de la Comunicación de la Comisión sobre la remisión de asuntos de concentraciones lo trata con más detalle.

11Estas cuotas de mercado en el caso del mercado de la promoción inmobiliaria se calculan sobre la base de ventas estimadas de viviendas de nueva construcción en los próximos tres años, véase el formulario EM, punto 92.

12Formulario EM, punto 92.

13Formulario EM, punto 92.

14Formulario EM, puntos 77 y 93.

26) En cuanto a la segunda condición, según la información presentada en el Escrito Motivado, todos los mercados potencialmente afectados están circunscritos geográficamente a España y el impacto principal sobre la competencia de la concentración probablemente se produzca en mercados definidos en España. Según la información facilitada en el Escrito Motivado, no existe solapamiento entre las actividades de las partes fuera de España y no hay mercados afectados a nivel del EEE, la UE o la AELC. En consonancia con lo anterior, hay indicios de que los mercados de la promoción inmobiliaria y de la propiedad inmobiliaria son locales o regionales.

27) Por consiguiente, también parece cumplirse el segundo requisito legal contemplado en el artículo 4, apartado 4, del Reglamento de concentraciones.

5.4.2. Factores adicionales

28) Además de asegurarse de que se cumplen los requisitos legales, el punto 19 de la Comunicación dispone que también debe considerarse si la remisión del asunto es oportuna y, en concreto, «si la autoridad o autoridades de competencia a las que desean que se remita el asunto son las más apropiadas para tramitarlo».

29) Por otra parte, el punto 20 de la Comunicación dispone que «[l]os casos en que la remisión resulta más oportuna son los de las concentraciones de dimensión comunitaria que puedan afectar a la competencia en mercados de ámbito nacional o infranacional, cuando es probable que sus efectos se limiten a un único Estado miembro o que vayan a tener su principal incidencia económica en un solo Estado miembro. Este es el caso, en particular, de los asuntos cuya incidencia se produciría en un mercado definido que no constituya una parte sustancial del mercado común».

30) Por último, el punto 23 de la Comunicación establece que «[a]simismo, se ha de tomar en consideración, en la medida de lo posible, si las ANC a las que se tiene intención de remitir el asunto disponen de los conocimientos específicos necesarios sobre los mercados locales o están examinando o van a examinar otra operación en el mismo sector».

31) Puesto que las cuotas de mercado de las partes comunicadas en el formulario EM se basarían en parte en datos recopilados a nivel local (municipales), la CNMC parece contar con los instrumentos y los conocimientos específicos adecuados para investigar el presente asunto.

32) Además, la CNMC tiene gran experiencia en la evaluación de fusiones similares a la transacción, al haber analizado muchas otras en el sector inmobiliario .

33) Por consiguiente, la Comisión considera, como factor adicional en apoyo de la remisión, que la CNMC sería la más indicada para examinar los efectos de la transacción.

Véanse los asuntos C/0555/14-Carrefour/Activos Klèpierre; N/06061-Inmocaral/Inmobiliaria Colonial, N/06074-Grupo San José/Parquesol, N/06073-Reval/Urbis, N/06104-Femaral/Fadesa, N/07004 Promociones Habitat/Ferrovial Inmobiliaria, N/07037-Inmocaral/Riofisa y C/0981/18-Värde/Aelca.

34) Por último, una remisión de la transacción a la CNMC sería coherente con remisiones anteriores de la Comisión Europea en el sector inmobiliario español y cumpliría el principio de «ventanilla única» .

5.4.3. Conclusión sobre la remisión

35) Según la información facilitada por las partes en el Escrito Motivado, el asunto cumple los requisitos legales contemplados en el artículo 4, apartado 4, del Reglamento de concentraciones ya que la concentración puede afectar de manera significativa a la competencia en uno o varios mercados dentro de un Estado miembro que presenta todas las características de un mercado definido.

36) Por otra parte, con arreglo a los puntos 19, 20 y 23 de la Comunicación, la CNMC es la autoridad de competencia más indicada para examinar la transacción propuesta.

6. CONCLUSIÓN

37) Por las razones anteriores, y dado que España ha expresado su acuerdo, la Comisión ha decidido remitir la transacción en su totalidad para que sea examinada por España. La presente Decisión se adopta en aplicación del artículo 4, apartado 4, del Reglamento de concentraciones y del artículo 57 del Acuerdo EEE.

Por la Comisión

Firmado Cecilio MADERO VILLAREJO Director General en funciones

Véanse los asuntos M.7347 - DIA/Grupo El Árbol, M.7466 – DIA/Supermercados de Eroski, M. 8005 - Centros Comerciales Carrefour/Eroski Assets.

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